【1-5月家裝零售市場調查】全裝修房屋的加速度

原創  • 2019年6月6日  • 艾肯空調制冷網/江南

  近兩年,隨著節能環保綠色低碳政策的深入影響,各行各業都在為節能做貢獻。作為我國的主要產業房地產行業也在悄然變化。全裝修/精裝修(以下簡稱全裝修)交付房越來越多,占有率不斷上升。

  相比毛坯房,全裝修更符合國家綠色環保趨勢。毛坯房帶來的二次裝修易造成高建筑能耗、粉塵污染、噪聲干擾、安全隱患。據中國建筑裝飾協會調查,一套100平米的毛坯房裝修產生約2噸的垃圾。全裝修推廣集成裝修模式,可以減少垃圾,保障建筑安全,符合居民對健康和環保的要求。隨著國家對綠色指標日趨重視,全裝修成為造福社會的工程。同時,全裝修節省消費者時間與精力。隨著購房者年齡中樞下移、生活節奏加快,全裝修可提高便捷性,與近年推廣的大家居概念比較接近。

  我們的鄰國日本的全裝修始于20世紀60年代初期,目前日本所有在售住宅都是全裝修房。日本對住宅建設規定了明確的居住水平和居住環境水平要求,早已超越全裝修房的初級發展層面。目前日本住宅部品工業化、社會化生產的產品標準十分齊全。再看美國,美國發展住宅全裝修的主要特點是,消除現場濕作業,同時具有較為配套的施工機具。廚房、衛生間、電器等設備近年來逐漸趨向部品化,同時也可在市場上購買所需產品,標準化與多樣化協調發展。美國的住宅建設已實現產業化,市場上出售的基本都是全裝修房。

  我國精裝修住宅起步較晚,直至1999年才首次推出一次性裝修或菜單式裝修模式,提出要通過普及全裝修,減少資源浪費與環境污染;2006年起,隨著房地產市場爆發,全國性地產開發商高速成長,建筑業發展“十二五”規劃推出,精裝房開始步入發展期;2013年起,各地政府先后出臺精裝修政策,加速精裝修住宅建設落地;2016年起,更多省市及地方政府相繼推出范圍精準、目標明確的精裝修政策,建筑業“十三五”規劃更是明確提出到2020年,新開工全裝修成品住宅面積要達30%,各地區精裝修普及率加速提升。

  2016年底開始,浙江、山東、四川、海南等地接連發文,推進住宅全裝修和成品住宅交付。2016年11月,在住建部召開的全國裝配式建筑工作現場會上,上海市住建委提出,自2017年起,外環線以內城區新建商品住宅實施全裝修的比例要達到100%,其他地區達到50%。12月3日,山東省政府網站發布通知,要求大力推廣住宅精裝修,推廣精裝房和裝修工程菜單式服務。2017年,設區城市新建高層住宅實行全裝修;2020年,新建高層、小高層住宅淘汰毛坯房。

  12月7日,浙江省住建廳公開解讀《關于加快推進住宅全裝修工作的指導意見》,明確住宅全裝修實施范圍為各市、縣(市、區)中心城區的新建住宅,推行全裝修,實現成品交房。

  12月9日,海南省下發《關于繼續落實“兩個暫停”政策,進一步促進房地產市場健康發展的通知》,要求從2017年7月1日起,各市(縣)商品住宅項目全部實行全裝修。

  12月11日,成都市城建委官網發布《成都市建設行業大氣污染防治十條措施》。文件要求,從2017年起,將成品住宅建設要求納入土地出讓建設條件,大力發展成品住宅。2020年底,成都中心城區、高新區和天府新區新建商品住宅中成品住宅比例要達到80%。

  2017年,也有多個城市出臺新規。例如,溫州市住建委規定,自6月1日起,市區中心城區新出讓或劃撥國有土地上的保障性住房和商品住房,均實行全裝修和成品交房;至于住宅全裝修造價,考慮將全裝修造價與房價結合在一起。接下來,市住建委會制定公布市區中心城區商品住宅全裝修工程單方造價,這個造價每年定期公布。

  根據艾肯空調制冷網的了解,期初消費者購買全裝修意愿不夠強烈,部分因為擔心質量問題得不到監管。而隨著各地相繼出臺全裝修規范,消費者的擔憂逐漸化解。

  從城市方面來看,一線城市滲透率遠超全國平均,三四線城市擴張較快。一線城市由于政策出臺早,市場基礎好,全裝修滲透率高,據了解,廣州、深圳、上海、北京新建住宅全裝修滲透率已突破70%;而三四線城市受消費者接受度和房價等限制,滲透率不超過20%。調查顯示,2018年一線城市對全裝修接受度均達60%以上,其中落實較早的廣州高達80%,非一線城市接受度也由2007年的10%上升至2018年的20%以上。

  不可忽視的是,非一線城市全裝修規模擴張迅速。2018年上半年,一線、二線、三四線城市全裝修規模占全國份額分別達14.2%、53.0%、28.1%,其中杭州(占比5%)、南京(占比4%)、武漢(占比4%)等是近年的主要增長點;三四線城市占比也逐年提升,其中,2018年第一季度到第三季度,規模同比增速達到40%以上。未來全裝修進一步下滲效果可期。

  隨著消費升級趨勢延伸至家裝領域,針對改善型需求的精裝修比例逐漸擴大。2018上半年裝修標準主要位于1000-4000元/平米區間;經濟型0-2000元/平米占比同比下降10個百分點至46.3%;中檔2000-5000元/平米占比同比上升12個百分點至51.5%。預測未來三年,中檔將是主流趨勢,高檔有一定增長,經濟型份額持續下滑。

  根據統計數據來看,2018年,全裝修交付住宅套數約為253萬套,占比約27.5%。其中華東、華南領先全國,合計占比接近63%,從城市級別來看,二線城市占比最高,開盤量占比超過50%。從熱點區域來看,全國精裝住宅TOP10省份合計供給規模接近182萬套,增長超過64%,市場占比接近72%,排名前四位的是廣東、江蘇、浙江、山東。經濟發達、消費觀念領先、消費者購買力強等是全裝修住宅密集分布在上述區域的重要原因。

  從全裝修交付住宅套數的數據可以看出,東南沿海等經濟較發達地區在絕對量上遙遙領先,這也與中國家裝零售市場的容量與走勢息息相關。根據艾肯空調制冷網統計,2018年,中國家裝零售市場的總量為330億元,江蘇、浙江、上海、安徽為主的華東市場占比約為43.4%,是中國家裝零售市場份額占比最大的區域市場。跟隨上海和浙江的腳步,2019年江蘇交付的全裝修房屋數量同比有所提升,這也對家裝零售市場產生了一定的影響。隨著時間的推移以及全裝修政策的深入實施,相信在未來,江蘇市場的全裝修房屋會越來越多。江蘇僅僅是一個縮影,正如前文所說,全裝修房屋的實施將從一線城市到二線城市慢慢覆蓋,對于家裝零售的經銷商而言不僅要做好應對措施和方案,也要在日趨激烈的市場競爭中提升自身的服務能力和水平,只有這樣才能在全裝修時代擁有一席之地。(江南)

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